ASÍ SUCEDIÓ

Con referencia documento cuyo asunto: INFORME RESULTADO INVESTIGACIONES, D.P.222/2006-N. Procedimiento Abreviado 379/2009-V fue dirigido al ILMO.SEÑOR MAGISTRADO JUEZ DEL JUZGADO CENTRAL DE INSTRUCCIÓN Nº 5 DE LA AUDIENCIA NACIONAL

Tenemos que manifestar con el máximo respeto pero con la mayor contundencia que el mismo incurre en una serie de contradicciones y observaciones solo parciales o marginales e ignorando el principal del conjunto de actuaciones, e incluso contradiciéndose en varias ocasiones, lo que da lugar a que resulte el informe tendencioso o en el mejor de los casos es el resultado de la falta de conocimiento por la complejidad de una transformación urbanística como la realizada en Badalona.

El titulo empleado “Operación Badalona” al mismo tiempo que se refiere a una finca exclusivamente nos parece inadecuado ya que la así denominada operación policial se enmarca dentro de un Plan Urbanístico y Urbano de transformación de ciudad de gran envergadura donde existían fabricas obsoletas, pequeñas casas familiares, almacenes, y otras edificaciones por lo omite una visión correcta de la magnitud y la complejidad de las operaciones realizadas en una superficie de 23 hectáreas de zona urbana.

Ilustración 1 Ámbito de actuación Urbanística Sector A del Plan Especial del Port de Badalona (TOMO 14)

MARINA DE BADALONA S.A. se constituye en mayo el año 2000 con la finalidad de que bajo la cobertura legal de Sociedad Mercantil agilice y desarrolle el Plan Especial del Port de Badalona[1] (solicitada su incorporación al Sumario) en el que se contemplaba una operación urbanística de reestructuración del tejido urbano y la construcción de un puerto deportivo-pesquero, definiendo dos sectores de actuación el sector A de Remodelación y el sector B de equipamiento portuario, ambos con parámetros urbanísticos diferentes en función del destino de los mismos.

Se constituye con la participación al 50% por una parte del Ayuntamiento y del otro 50% del Consell Comarcal. En el momento de su constitución se hace con un capital Social de 10 millones de pesetas que en fechas posteriores y a través de diferentes operaciones se va incorporando al Capital Social por una parte terrenos de la finca propiedad del Consell Comarcal y por parte del Ayuntamiento por los aprovechamientos urbanísticos según se obtenían de la propia operación. Hay que destacar que en toda la operación no se hizo mas aportación dineraria que los del capital constitucional, es decir, no existe aportación de presupuestos municipales y los diferentes incrementos se generan por plusvalías del propio proyecto hasta alcanzar un Capital Social de Veinte Millones de Euros.

En la pagina 136 del P. A. 379/2009-V dice:

“Con anterioridad, entre los años 2001 y 2002, la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Badalona había aprobado inicialmente el proyecto de Reparcelación y el Proyecto de Construcción del Puerto Deportivo de Badalona, otorgando la concesión administrativa para la construcción y explotación del mismo a la sociedad MARINA DE BADALONA SA”.

Así como Las nota a pie de pagina

138La Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Badalona aprobó inicialmente el proyecto de Reparcelación del Polígono A, el día 3 de abril de 2001 y, tras las fases de información pública, adoptó un nuevo acuerdo de aprobación inicial en fecha 28 de febrero de 2002.

139El 22 de enero de 2002, el Consejo Ejecutivo de la Generalitat de Cataluña otorga la concesión de gestión y explotación del Puerto a MARINA BADALONA

De lo anterior hemos de manifestar que ni es exacto ni explica realmente los hechos ni los procedimientos administrativos seguidos. En primer lugar ya se detecta una contradicción en párrafo primero y el pie de página nº 139, la secuencia es la siguiente:

1. Siguiendo los fines sociales[2] que tenia encomendado estatutariamente Marina de Badalona (desarrollo urbanístico y económico de la fachada marítima de Badalona), impulsa y desarrolla por una parte, el Proyecto de Reparcelación inicialmente según los datos conocidos, siendo conscientes de que no existían registros actualizados de las propiedades existentes en el ámbito de actuación, e incluso se desconocía la propiedad de los viales comprendidos en las 23 Hectáreas de ciudad que abarcaba el proyecto.
2. El primer proyecto de reparcelación del polígono A se aprueba inicialmente el 3 de abril del 2001 y se publica en el B.O.P. el 27 de abril del 2001
3. Al realizar la preceptiva información pública[3] habiéndose aprobado como “Aprobación Inicial” y con la aportación de las alegaciones realizadas al proyecto inicial, se obtiene un conocimiento mas exacto de las propiedades y derechos que se estaban afectando. Con esta información contrastada a través de un trabajo de campo se rehace el inicial Proyecto de Reparcelación. El 28 de febrero de 2002 fue aprobado de nuevo inicialmente el Proyecto de Reparcelación del Polígono A del Plan Especial del Port de Badalona y publicado en el B. O. P. de Barcelona el fecha 8 de marzo de 2002 y se inicia por segunda vez la información pública y una vez recibidas y estudiadas las nuevas alegaciones, cumpliendo los plazos legales y habiendo dado respuesta a las alegaciones es aprobado definitivamente por el Ayuntamiento.
4. Por tanto durante los años 2000 y 2003 que se realiza el Proyecto de Reparcelación se cumple los tramites de conocimiento del mismo y con ello es de dominio público el conocimiento de la situación original y futura de toda las fincas tanto iniciales como resultante, Así como sus derechos y obligaciones. Difícilmente después de este proceso público cumpliendo la legislación urbanística vigente es posible hablar de información privilegiada de una finca dentro del ámbito reparcelatorio.
5. La operación de compra venta de la finca registral 5926 propiedad del I.C.O. se realiza en este periodo, cuando los parámetros urbanísticos aplicables en el Proyecto de Reparcelación (superficie de parcela mínima, techo edificable, coste de urbanización, estado de los suelos) estaban fijados por el “Plan Especial del Port de Badalona (1998)”
6. El Proyecto de Reparcelación, es decir la ordenación de nuevas fincas con la aplicación de sus derechos y deberes, así como la cuenta de liquidación provisional es aprobada definitivamente el 18 de febrero del 2003, es decir, que antes de cerrar el proceso, la información fue pública durante cinco años (1998-2003), no existiendo por tanto ningún elemento ni situación que pudiese establecer condiciones de privilegio no solo a los afectados, sino a cualquier otro ciudadano dado el carácter público de las actuaciones urbanísticas que la Ley establece y que en todo momento se siguieron con especial pulcritud, tanto por la Administración Pública como por la administración actuante Marina de Badalona.

Se comete un grave error al manifestar en la nota cuando dice que se aprueba por parte del Ayuntamiento

“el Proyecto de Construcción del Puerto Deportivo de Badalona, otorgando la concesión administrativa para la construcción y explotación del mismo a la sociedad MARINA DE BADALONA SA” ya que el Ayuntamiento no es competente para dicho cometido, las atribuciones son de la Generalidad de Catalunya.

Una versión correcta es que con anterioridad el Ayuntamiento había solicitado la construcción de un Puerto Deportivo-Pesquero y que al constituirse Marina de Badalona el Ayuntamiento se subroga en la Sociedad los derechos de la solicitud portuaria.

La Generalitad de Catalunya adjudica la concesión administrativa a Marina de Badalona en febrero del 2002 por un periodo de treinta años de explotación en los que incluye los necesarios para su construcción. La adjudicación se hace conforme a la Ley 5/1998, de 17 de abril, de Puertos de Cataluña Y considerando correctamente que la adjudicación era a una sociedad mercantil (MARINA DE BADALONA S.A.) no a una Administración se aplica ley como contempla su CAPITULO II para la iniciativa privada[4] y en cumplimiento de la misma Marina de Badalona deposita los avales correspondientes de garantías[5] a la Administración de la Generalidad.

La coincidencia temporal de la aprobación de la Reparcelación y la Concesión hace imprescindible ya que el Puerto invade terrenos que fueron fincas particulares industriales, agilizar los acuerdos y trámites para evitar las demoras que significaban costes económicos. Problema que soluciona en parte el “Proyecto de Reparcelación” al asignar derechos urbanísticos allá donde es necesaria la compensación y además de la aportación de la zona de canal portuario. Pero no podía resolver la titulaidad de los terrenos que quedaban en el ámbito portuario.

La denominada policialmente “Operación Badalona” no se inicia con fines especulativos sino por la necesidad de incorporar al Puerto de los terrenos que tenían que se ocupados para su construcción y que en el pliego concesional obligaba a Marina de Badalona S.A. a aportar los títulos de propiedad[6] de los mismos ya que pasan a ser “Dominio Público”

Ilustración 2 Cuadro de superficies de la finca I.C.O. 5926  

Ilustración 3 Plano General de la Reparcelación incluido en Puerto Deportivo Pesquero 

La zona marcada de verde es la correspondiente a la Finca 5926 original del I.C.O. El verde claro es el ámbito que correspondía a la zona urbanizable de 17.264 m2 de suelo y la mas oscura a la que se incorpora al puerto de 36.686 m2 de suelo.

Como ya se conocía (y era público) el destino que habría de tener la finca 5926 propiedad del I.C.O. según se ha manifestado en la pág. 6 las negociaciones sobre la finca se llevaron a cabo casi desde el mismo momento que se inicia los trabajos de Reparcelación se tramitaba la documentación para la obtención de la concesión portuaria, que se acelera por la imperiosa necesidad de que fue adjudicada la concesión administrativa del puerto (Ilustración 3). Si bien no se disponía de todos los terrenos no se podrían realizar las obras.

Sorprende, que sin considerar y sin tener en cuenta estos factores y con la mayor alegría, en la página 137 del P. A. 379/2009-V de informe del diga “Estas dos trasferencias de titularidad de los terrenos se dan en un plazo de tiempo de doce meses y entre ellas no se produce ninguna modificación del planeamiento urbanístico, ya que únicamente han existido modificaciones en torno a la reparcelación de la zona”.

Se deduce de estas líneas que no se tiene en cuenta el conjunto de actuaciones, sino solo las fechas sin considerar que los derechos y deberes urbanísticos estaban fijados por la Aprobación del Proyecto de Reparcelación pero que los parámetros aplicables eran los establecidos inicialmente el “Plan Especial del Port de Badalona”[7] aprobado en 1998 después de la preceptiva información pública.

Ilustración 4 TOMO 14 Certificado de la información pública del “Plan Especial del Port de Badalona” 

Con estos parámetros, cualquier ciudadano podía hacer el cálculo de cuál era la situación económica futura de su finca. Tampoco se entiende la nominación de “planeamiento urbanístico” ya que este instrumento no sirve para modificar derechos. Los instrumentos urbanísticos que modifican derechos son los Planes Generales Urbanísticos y los Planes Especiales.

También se argumenta:

“Como se puede apreciar hay una diferencia notable entre los importes de las dos trasferencias, diferencia que asciende aproximadamente a 14 M€. Esta diferencia de precio producida en tan escaso lapso de tiempo no revirtió en las arcas municipales y por ello se ha venido considerando que se habría podido producir un perjuicio económico para los intereses económicos del Ayuntamiento de Badalona”.

En este caso hay que quedarse perplejo y es difícil encontrar un calificativo ya que si la operación se realiza entre Sociedades Mercantiles sometidas la la Ley de Sociedades, y el Ayuntamiento es socio capitalista de una Sociedad Mercantil (Marina de Badalona S.A.) como puede manifestarse con tanta ligereza “Esta diferencia de precio producida en tan escaso lapso de tiempo no revirtió en las arcas municipales y por ello se ha venido considerando que se habría podido producir un perjuicio económico para los intereses económicos del Ayuntamiento de Badalona”. ¿Los Beneficios obtenidos por Marina de Badalona S.A. no son beneficios societarios? Pódenos decir que el argumento es perverso aunque sea por desconocimiento del régimen de Sociedades Mercantiles. Pero lo mas perverso de todo ello es que da lugar e induce a que el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Instrucción nº 5 de la Audiencia Nacional dicte el 1/12/2009 un auto de imputación contra Juan Felipe Ruiz Sabido imputándosele un delito de tráfico de influencias (art. 429 del C. Penal).

También es inexacto el importe de 14 millones de ya que no se tiene en cuenta la participación societaria de BBW S.L. y de que el precio final no era cierta ya que estaba sometido a una clausula de revisión de precio por condiciones medioambientales como mas adelante se expirará.

Una de las manifestaciones realizadas con mas alegría en la misma página 137 es la de “Además se ha conocido recientemente que sobre dichos terrenos había una carga consistente en su mala situación medioambiental, y que dicha carga podría ser relevante para delimitar el valor de los terrenos así como el alcance económico de la trasmisión de la titularidad de dichos terrenos”

Esa carga era popularmente conocida, sorprende que se diga que ha sido recientemente cuando esa carga se conocía desde 1977 en que fueron vendidos los solares de la antigua fábrica de CROS a la extinta Corporación Metropolitana. Así como cuando el I.C.O. adquirió la parte de finca denominada 5926 en dación de pago por créditos concedidos a Industrias CROS. También en 1986 hubo una resolución de la Audiencia en la que condenaba a Industrias CROS como Agente contaminante. Por otra parte cualquier profano es difícil que ignore que en un solar donde ha estado ubicada una fábrica de fertilizantes químicos durante cerca de 150 años, pudiesen ser unos terrenos fértiles. Por tanto hay que calificar de falta de rigor estas manifestaciones o falta de interés de la investigación.

Añadir Ilustración 5 Estado de la finca 5926 de Industrias CROS cuando la adquirió en I.C.O   leyenda

El informe sigue insistiendo en los intereses municipales, aunque implícitamente reconoce que existe una Sociedad Mercantil, una sociedad sujeta al régimen de Sociedades Mercantiles, prevaleciendo el interés en diferenciar unos intereses de otros dice: “Los intereses municipales de Badalona estaban representados en esta operación por la mercantil MARINA DE BADALONA SA.”

Es incomprensible que los miembros de la Institución encargada de realzar la investigación no comprenda ni sitúe una operación de financiación y posterior venta entre sociedades mercantiles y lo confunda con un acto para burlar los interés de la administración, de una administración, ya que en ningún momento considera y evita decir que los beneficios societarios no solo son del Ayuntamiento que posee el 50% de la Sociedad, también el Consell Comarcal del Barcelonés que también era socio a otro 50%, ¿Por qué se desvía los intereses en una sola administración? En este sentido el informe va dejando lagunas e incertidumbres proclives a confundir, con lo que posiblemente solo se consigan fines contrarios al interés de la justicia.

En Ayuntamiento de Badalona estaba representado así como el Consell Comarcal del Barcelonés en Marina de Badalona S.A. según marcaban sus estatutos, correspondiendo la presidencia al Alcalde de Badalona, siete miembros por parte del Ayuntamiento y otros siete por parte del Consell Comarcal.

En la pag 137 P. A. 379/2009-V manifiesta. “En cuanto a la representación Societaria en Marina de Badalona por parte del Ayuntamiento De los cargos sociales de esta mercantil podemos destacar las personas de: Maite ARQUE FERRER (Alcaldesa de Badalona en aquel momento), Juan Felipe RUIZ SABIDO, Emili MAS MARGARIT y Francisco LÓPEZ GUARDIOLA”

Esta manifestación aún incluyendo la palabra “destacar” refleja una opinión parcial de la realidad, ya que al no existir voto de calidad, los representantes, todos ellos, tenían las mismas atribuciones y responsabilidades como miembros del Consejo de Administración de una Sociedad mercantil. Abundando en el tema hay que decir que la representación era plural, y como bien sabían los agentes de la investigación por los testimonios tomados existía representación de diferentes opciones políticas como las representadas por las instituciones que participaban societariamente. Difícilmente es entendible que se pretenda dar en el informe una descripción tendenciosa, cuando la pluralidad representada en el Consejo de Administración de Marina de Badalona S.A. aseguraba la transparencia de las actuaciones. Así como que las buenas relaciones personales sean sospechosas de la existencia de un interés para delinquir.

La descripción secuencial del informe P. A. 379/2009-V induce a interpretaciones que difieren de la cronología en que sucedieron los hechos. Así como particulariza situaciones sin tener en cuenta el origen de los mismos.

En el apartado 6.1.2 del P. A. 379/2009-V empieza por la mitad de la historia con lo que no describe con propiedad la secuencia ni el desarrollo de las operaciones llevadas a cabo, dice: “El terreno urbano sobre el que se proyecta la operación inmobiliaria denominada “Operación Badalona” es la finca número 32.306, con una superficie de 3.600,62 metros cuadrados y una edificabilidad de 17.166,99 metros cuadrados”.

Es incomprensible que se tome como referencia la finca resultante nº 32.306 o finca 15 del Proyecto de reparcelación de 3.600,62 m2 de suelo segregada de finca original y transformada en derechos urbanísticos. Es decir no se considera que la operación comercial empieza con la adquisición de la finca 5926[8] propiedad del I.C.O. de 53.950 m2 de suelo. Siguiendo con : “Dicha parcela era una de las 71 resultantes del Proyecto de Reparcelación del Polígono A del Plan Especial del Puerto de Badalona…. “

Sin ánimo de ofender, debemos manifestar que o bien la investigación es una verdadera chapuza o bien existe un desconocimiento del trabajo que se estaba investigando ya que es totalmente inexacto que el Proyecto de reparcelación tuviese 71 parcelas resultantes. El proyecto de Reparcelación concluyó con un número 147 (como demuestra la Ilustración 6) fincas resultantes y esta diferencia es trascendental porque en ello conlleva las múltiples trasferencias de propiedad y agrupamientos que de llevaron a cabo como operaciones comerciales con y sin intervención de Marina de Badalona, e incluso por el Organismo de Patrimonio del Estado titular de una parcela y que fueron agrupando propietarios o solares.

Ilustración 6 Ultima hoja de La cuenta de liquidación provisional TOMO 14 en la que constan 147 fincas resultantes.

Sin embargo, en el párrafo siguiente reconoce el hecho: “Tras la demolición de la fábrica y una segregación, se formó con un resto la finca número 5.926, de 53.950 metros…. “

Cabe preguntarse, que si la finca que se adquiere al I.C.O. era de 53.950 m2 y la resultante de de 3.600,62 ¿Qué ocurrió con el resto de finca… ¡no pudo desaparecer!. Avanzando lo que se explicará pormenorizadamente mas adelante, la finca original de 53.950 m2 estaba situada en dos polígonos de actuación[9] en polígono A urbanizable correspondía un suelo de 17.264 m2 de suelo que aplicado los parámetros urbanísticos que define el “Plan Especial del Port de Badalona” al “Proyecto de Reparcelación” resulta un solar de superficie 3.600,62[10] m2 de suelo y 17.166,99 m2 de techo m2 distribuido en alturas, en función de los derechos aportados Tomo 14 Memoria del Proyecto de Reparcelación puntos 3.1 , 3.2 , 3.2 . Los 36.686 m2 restantes se incorporan a los suelos portuarios, plusvalías que repercuten en la Sociedad y por ende a la Administración.

Queda indefinido, confuso y tergiversado en la exposición si la denominada “Operación Badalona” se refiere a la finca objeto de transmisión a B.B.W. S.L. a la finca adquirida al I.C.O. de 3.600,62 m2 y objeto de la segregación en función del proyecto de Reparcelación, o de la Finca original de Industrias CROS que comprendía los terrenos propiedad del I.C.O. de 53.950 m2 y los del Consell Comarcal del Barcelonés de 74.000 m2 heredados de la extinta Corporación Metropolitana y que formaban parte del Plan Especial del Puerto de Badalona en los sectores A y B

En la escritura de adquisición en 1978 de los terrenos por parte de la extinta Corporación Metropolitana ya se conocía la situación medioambiental ya se hizo constar que industrias CROS debían de retirar todos los residuos contaminantes.

En esta sección el informe incurre irresponsablemente en describir los trabajos de descontaminación de la finca correspondiente exclusivamente al ámbito portuario pretendiendo de forma inquisitorial confundir con que estos trabajos fueron realizados también (aunque sin nombrarlo) en el finca 32.306 objeto de la operación de abono en contraprestación de un crédito a B.B.W. S.L. Claramente es un intento malévolo de buscar inculpaciones, sin considerar el importante trabajo e inversión realizado en beneficio de la ciudad y del Medio Ambiente.

Comienza contradiciéndose en si mismo cuando dice “La contaminación que afectaba a los terrenos incursos en la operación Badalona era un asunto ya conocido….” Cuando en la pag. 137 se dijo:

“Además se ha conocido recientemente que sobre dichos terrenos había una carga consistente en su mala situación medioambiental,….”

Desde la página 141 a la 147 se dedica a describir de forma desordenada la secuencia de hechos que llevaron a la importante labor de descontaminación de unos terrenos que eran un vertedero de residuos químicos junto a la ciudad por haber estado instalada una fábrica de fertilizantes químicos inorgánicos durante 150 años y que como se verá mas adelante, esta actuación de descontaminación supuso una importante contribución al medio ambiente y marino.

La Concesión administrativa del Puerto Deportico y pesquero de Badalona por parte de la Generalidad de Catalunya obligaba entre otras obligaciones:

a. Aportar los títulos de propiedad de las fincas incluidas en el ámbito portuario y que iban a pasar a dominio público. Estas fincas eran las correspondientes a la parte de finca I.C.O. de 36.866 m2 y las parte de finca procedente de Consell Comarcal de Barcelonés de aproximadamente 74.000 m2. Sobre este ámbito territorial es donde se realiza los trabajos de descontaminación.

b. Las Obras tenían que hacer y tener en cuenta el impacto medioambiental[11].

c. Debía existir una Comisión mixta de los agentes afectados para hacer seguimiento y controlar la aplicación normativa.

Marina de Badalona encarga a COVITECMA un estudio preliminar del impacto de la contaminación. Este estudio al realizarse por medio de perforaciones puntuales solo pueden dar una aproximación de los residuos existentes en el subsuelo a consecuencia de los lixiviados[12], por lo que como conclusión plantea tres estados posibles[13], el mas favorable cuyo coste ascendía a 8.005.481 el estado posible que ascendía a unos 12 m € y el desfavorable que supondría unos 16 m€.

Ente informe es entregado al I.C.O. con el que ya se estaba en negociaciones para la adquisición de los terrenos, y en el informe P. A. P En el informe PA 379/2009-V dejan la información incompleta haciendo referencia solo al importe mas favorable, para posteriormente poder decir que los costes se incrementaron considerablemente y “algo debía de haber” para que se produjeran esos incrementos de costes.

Cumpliendo con lo estipulado en el pliego Concesional de la Generalitad de Catalunya se forma la Comisión Mixta de Segumiento para la descontaminación de los suelos portuarios, compuesta por:

· El Director técnico de Marina de Badalona D. Manuel Espejo

· El Director de Obras Portuarias D. Imanol Sanz Rodriguez

· El Ingeniero Jefe responsable de la Constuctora D Miguel Galvarriato

· La Subdirección General de Ports de la Generalitad Sra Dñª Rosa Busquets

· El director Medioambiental independiente, contratado por Marina Badalona D. Pierre Belmount

· El Representante de la Junta de Residuos de Catalunya Sr. D. Joan Anton Domenec

Todos ellos bajos los auspicios de la Junta de Residuos de Cataluña, que era quien vigilaba los procedimientos de extracción y tratamiento de las tierras energizadas que tenían que ir a vertedero.

Todos los trasportes de tierras, bien interinadas o tratadas de niveles 3, 2, y 1 fueron a vertederos controlados cuyas guías de expedición y transportes existen en la unta de residuos de Cataluna, en Marina de Badalona y en los vertederos correspondientes

.

Hay que destacar que en los años 2002 al 2005 fechas en las que se construyó el puerto deportivo y pesquero de Badalona, hubo una gran sensibilidad en cuanto a tenas medioambientales[14], lo que produjo una serie de nuevas normativas que reducían las tolerancias en cuanto a la consideración de residuos inertes, lo que indujo a tener que incrementar los volúmenes de inertizantes y con ello los volúmenes totales[15] y el precio final que se contempla en metros cúbicos.

El trabajo de descontaminación necesario como en este caso para la construcción de un Puerto deportivo no es comparable ni tiene nada que ver con la necesaria para unos terrenos edificables ya que esos no tienen que alcanzar los niveles de extracción ni volúmenes como en un Puerto. Además que existen soluciones de inertización in situ de bajo coste. De ahí que podamos decir que las afirmaciones sobre contaminación del informe PA 379/2009-V están totalmente faltas de rigor.

En el Caso del Puerto de Badalona había que comenzar con excavar las tierras desde donde había sido el suelo de la fabrica CROS situado a 3,5 metros sobre el nivel del mar hasta en nivel medio del mar a la cota de referencia de Alicate. Y posteriormente seguir excavando hasta darle la profundidad necesaria ( -6 a -3,5 metros) para la navegabilidad. Todo ello suponía una enorme extracción de m2 de tierras que se duplicaban al ser tratadas con inertizantes.

Podemos decir que los estudios previos son una referencia y que la realidad aparece cuando empieza la excavación y se ve que contiene realmente “la caja de Pandora”, y que obligó a hacer permanentes modificaciones y ampliaciones, según las imposiciones de la Junta de Residuos en cumplimiento de la legislación en la Comisión de seguimiento y control medioambiental

Tampoco se tiene en cuenta en los costes de descontaminación otros trabajos, (aunque se citan) que encarecen el coste inicial, como son los trabajos de construcción del colector transversal de la ciudad y nueva estación de bombeo. Este fue necesario trasladar como servicio afectado y teniendo que ser aun mayor el desmonte de tierras a efectuar, pero imprescindible para dotar a la ciudad de un nuevo sistema de recogida de aguas residuales. Estos trabajos no son comparable con los necesarios para una construir un edificio, por muy contaminado que esté el suelo, por lo que en la forma expuesta en el informe, inducen mas a pensar que existe un interés inquisitorial que un interés en el esclarecimientos de hechos.

Ilustración 7 Comparación entre la toma de muestras y la realidad encontrada. 

Ilustración 8 TOMO 1 Plano de la Zona portuaria afecta a la descontaminación. El plano original se ha solicitado su incorporación al expediente pero no consta.

Ilustración 9 TOMO 1 Índice de documentos donde dice que consta el plano original de obra decepcionada

Ilustración 10 TOMO 1 Pagina 1 del Acta de Reconocimiento de la Obra Portuaria 

Ilustración 11 TOMO 2 pag 2 del Acta de Reconocimiento de la Obra Portuaria 

Añadir leyenda

Es cierto lo expuesto en el punto III párrafo primero de la pag. 144 “Como consecuencia de que el Polígono A será atravesado por el conducto, la sociedad tendrá que hacer una cesión de suelo que requerirá la des-contaminación, con un coste aproximado de 811.000 €.

En este caso es imprescindible tener que precisar de que aunque la finca 32.302 o finca 15 y 16 de la reparcelación estaba situada en el polígono Al igual que la obra a realizar, ésta, al ser para un servicio público se hizo siguiendo la medianera del vial/calle, no realizándose ninguna operación ni trabajo de descontaminación en los terrenos transferidos a B.B.W. S.L.

Debemos reconocer que en el punto VII pág. 145 del PA 379/2009-V refleja una importante actuación en bien público.

“En el acta de fecha 27 de octubre de 2003 se trató la ratificación del encargo de la retirada de residuos especiales, a efectos de que los residuos calificados como peligrosos y que están protegidos por recubrimientos plásticos y tierras y situados en la parte destinada a la estación de bombeo. Para el tratamiento y traslado de los residuos se presentaron tres empresas, siendo adjudicado a la empresa T.P.A, por un presupuesto de ejecución material de 1.797.743 €, que representa una baja del 15 % sobre el precio inicial, siendo acordado ratificar esta adjudicación.”

Se trataba de un montículo en el sector A zona pública en el que estaban abandonados residuos de amianto y los también llamados asbestos azules[16] o crocidolita[17], que son volátiles y altamente cancerígenos. Al conocer la existencia de los mismo y desconociendo en tiempo que llevaban allí, se actuó con diligencia para evitar posibles daños a la población, habiendo sido necesario solicitar permisos especiales a la Delegación de Trabajo para proceder a su retirada.

Tenemos que rechazar firmemente las manifestaciones reflejadas en la pág. 148, 171 y 183 por Juan Alfonso de Sans Santos y D. Roberto Rodriguez Ogando, en cuanto forman su falta de imparcialidad ya que existía con un contencioso al que en ningún momento transigió Juan Felipe Ruiz en defensa de los intereses de la Sociedad Marina de Badalona y en función de sus competencias como Consejero Delegado.

Desvirtúan la realidad por desconocimiento o malévolamente cuando en el último párrafo de la pág. 148 dice:

“Con todo lo anteriormente expuesto, queda claro que la sociedad MARINA DE BADALONA SA tenía conocimiento de que los terrenos objeto de la operación sufrían algún tipo de contaminación y que el valor de la acción de descontaminación se cifraba en aproximadamente 8 M€, según el informe solicitado Covitecma por la misma MARINA DE BADALONA SA. Sin embargo, no está claro el motivo por el que el terreno objeto del proyecto se revalorizó de forma espectacular, en tan breve espacio de tiempo (BBWSL lo adquiere por 14.511.600 € y en un solo año lo vende a ESPAIS y PROCAM por 28´8 millones de euros), por lo que no podemos, a ciencia cierta, establecer en qué se sustancia ese incremento de valor económico del suelo, ya que no existió recalificación de terrenos y si había cierta constancia de que los terrenos estaban contaminados.”

Pues bien, lo cierto es que de lo expuesto anteriormente, la descontaminación no se lleva a cabo en la finca de BBW S.L. sino solo en los terrenos portuarios afectos y en una pequeña parte vial público hasta la nueva estación de bombeo. No se puede insinuar ni siquiera con el argumento, “que no podemos, a ciencia cierta, establecer en qué se sustancia ese incremento de valor económico del suelo” que existió complicidad para logar la revalorización del Suelo. Es un hecho constatable que el valor de los suelos:

· una vez aprobado el “Plan Especial del Puerto de Badalona” se tasaban en 240€ m2.

• Marina de Badalona en el 2002 transfirió en dación de pago a BBW S.L. a 665,185, el m2 de techo.  
• En el proyecto de Reparcelación (2003) se fijaron con un coeficiente aproximado de 0,81 a 643 €,
• BBW vendió a Spais en el 2004 aproximadamente a 1.560,-€
• En el 2006 las transacciones se hacían a 2.400€ (Marina de Badalona a FCC finca 14)
• Se llegaron a hacer transacciones hasta 2.700,- €
• A partir del 2008 los precios caen en picado y hoy dia es difícil encontrar comprador a 600 € el m2 de techo.

¿A que se debe esta parábola de precios, simplemente a la “entelequia llamada el mercado”?

En las manifestaciones realizadas en el informe de que la venta supuso un beneficio de 14 millones de € se manipula esta cantidad en los conceptos siguientes.

• Hay que considerar las fechas o el periodo expansivo que sufrió el mercado inmobiliario también llamada “burbuja inmobiliaria”

• Hay que tener en cuenta la magnitud de los derechos urbanísticos que eran de 17.186,99 m2 equivalentes a la edificación de unas 120 viviendas en primera línea de mar.
• Que no se tiene en cuenta la deducción del I.V.A. correspondiente que en caso de los suelos no es recuperable por el promotor.
• Que tampoco se tiene en cuenta la dedución reclamada por exceso de precio por valor de 2.888.890, lo que supone que el precio de venta de reduce de 1.560,-€ a 1.392,- €

Ilustración 12 Hoja 25 de la Escritura de Venta de las participaciones de Marina de Badalona en BBW S.L:

Otra especulación maliciosa se establece en el párrafo 1 de la pagina 149 diciendo:

“También se deduce de las manifestaciones de los empresarios que han ejecutado obras en esos terrenos, que la contaminación está ocasionando el encarecimiento de las obras, y que dichos sobrecostes no estarían siendo reconocidos por MARINA DE BADALONA, culpándose de ello directamente a la persona de Juan Felipe RUIZ SABIDO.”

Es totalmente falso poner en boca de los empresarios que efectuaron los trabajos de descontaminación la frase anterior. Ya que ninguno de los empresarios que intervinieron en el proceso de descontaminación han prestado declaración, por tanto es falso, de toda falsedad lo manifestado. Esa manifestación es de “otros empresarios” que no trabajaron en el ámbito portuario ni en los trabajos de descontaminación, sino en el Sector A 1 B, y que a entender de Marina de Badalona S.A. y de su Consejero Delegado, querían beneficiarse con la escusa de que eran terrenos contaminados, siendo falso ya que trabajaban en terrenos que habían sido la estación de RENFE y que en opinión de los técnicos y peritos independientes eran falsos sus argumentos. Juan Felipe Ruiz se opone en defensa de los intereses de Marina de Badalona S.A. en función de sus poderes societarios a reconocer dichos costes por no ser avalados en informes pericialmente realizados al efecto y que después de dos años de litigio (en ausencia de Juan Felipe Ruiz) se llegó a una transaccional judicial para cerrar el conflicto entre Marina de Badalona S. A. contra esos “otros empresarios” que formaron la UTE OCA/SHR. Por ello no cabe menos que de considerar interesada e inquisitorial el párrafo introducido en el expediente.

Con respecto a los costes de descontaminación de los suelos Marina de Badalona S.A. Inició acciones judiciales contra Industrias ERCROS. En el expediente de la sentencia 1/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 27 consta el expediente completo y el ámbito de los suelos tratados, siendo una documental firme sobre las parcela descontaminada. La sentencia fue favorable a Marina de Badalona, aunque posteriormente fue objeto de recurso.

Ilustración 13 Primera hoja de la sentencia condenatoria en primera instancia contra ERCROS 

Ilustración 14 Fallo de la sentencia contra ERCROS 

Compra de los terrenos al I.C.O.

En la pág. 149 del PA 379/2009-V, sigue insistiendo en los cargos mas destacables de Marina de Badalona S.A., por lo que nos tenemos que remitir a lo ya expuesto en el punto de la pág. 10 de que el Consejo de Administración estaba compuesto por quince miembros y un voto vale lo mismo que otro voto.

Sin embargo aparece en el apartado II de la pág. 149:

“Juan Felipe RUIZ SABIDO, nombrado consejero delegado y consejero el 26.07.2000. En una agenda personal del año 2009 de Luís de Andrés GARCÍA SÁEZ, constan cinco citas con Juan Felipe RUIZ SABIDO, alguna de ellas comunes con Bartolomé MUÑOZ CALVET, Pascual VELA, Manuel DOBARCO y Lluis FALCON”

A lo que se debemos protestar por ser una interpretación discrecional de la lectura de unas anotaciones de agenda y manifestar que aunque todos eran personas conocidas por Juan Felipe Ruiz (excepto Lluis Falcon) y no existía obstáculo ni inconveniente alguno en que hubiesen tenido lugar esas reuniones, ya que las relaciones personales no pueden ser utilizadas como síntoma de intrigas ni constitutivas de delito alguno en un estado de derecho. La protesta está dirigida a la especulación interpretativa, ya que lo cierto y verdadero es que jamás hubo ni una sola reunión con Juan Felipe Ruiz donde colectivamente o individualmente se asistiese con Pascual Vela, Manuel Dobarco ni Lluis Falcon.

Se basa toda la pág. 150 en las relaciones personales, cuando estábamos en la convencimiento de que la época donde reunirse mas de tres personas era constitutiva de delito estaba ya superada, se dedica toda la pagina a conducir y especular sobre el interés delictivo de ciertas relaciones sin mas prueba para poder justificar el titulo del apartado que es “Compra de los terrenos del I.C.O.” efectuada en el 2002 con conversaciones del 2008 y 2009

Adquisición del Solar al Instituto de Crédito Oficial

Dice e informe PA 379/2009-V en la pág. 151

“En el proyecto de reparcelación aprobado inicialmente el 28.02.2002 por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Badalona, se adjudica la ICO la finca num. 15 (polígono A) y parte de las unidades de aprovechamiento de la finca 16 del (polígono B)”.

Debemos seguir insistiendo en la falta de conocimiento del proceso reparcelatorio porque si bien es cierto parte de lo dicho en párrafo esa adjudicación en la aprobación inicial del 2002 y en la definitiva a Marina de Badalona por adquisición en el 2003 son en base a los 17.264 m2 de suelo de la finca 136 aportada por adquisición que quedaba en el sector A de reparcelación. Siendo la totalidad de la finca 15 y parte de la 16 del sector A ya que el sector B es de sistemas portuario.

Ilustración 15 TOMO 14 (Sombreado) Situación de la finca 16 

Ilustración 16 Ficha en escritura publica de adquisición finca 15 original 5926 

Ilustración 17 TOMO 14 Hoja de derechos finca 15 

Ilustración 18 TOMO 14 (Sombreado) Superficie y situación de la finca 15 

Ilustración 19 Ficha de adjudicación de la finca 16 según escritura pública de adquisición 

Dado que la finca original del I.C.O. afectaba a la superficie de la concesión portuaria Marina de Badalona realizó a través de la persona de Juan Felipe Ruiz por la responsabilidad y el cargo que ostentaba en la Sociedad de Consejero Delegado varios intentos y se celebraron varias reuniones con personal del I.C.O. para adquirir la parte de finca que quedaba en la zona portuaria.

Añadir leyenda

La finca en la que estaba interesada adquirir Marina de Badalona era superficie afectada por el Sector B del Plan Especial del Port y no la totalidad de la finca. Ya que aunque afectada, el iniciar un proceso de expropiación como se refiere el informe P. A. 379/2009-V en la pág. 140 párrafo 2, sería un proceso demasiado largo que retrasaría la obra portuaria y reduciría el periodo de explotación de la concesión. Por tanto estaba en la obligación de conseguir los suelos necesario a través de procedimiento legal mas rápido posible, y ese era el de llegar al acuerdo de adquisición y no el de conminar al Ayuntamiento para que iniciase un proceso de expropiación ya que Marina de Badalona S.A. como sociedad mercantil no podía iniciarlo.

Se tuvieron diferentes reuniones con responsables del ICO que fructificaron en un acuerdo previo que quedó reflejado en las Actas del Consejo de Administración de Marina de Badalona. En el siguiente sentido:

Los terrenos ubicados en el sector A y B del Plan Especial del Port de Badalona de una:

SUPERFICIE TOTAL 59.950 m2

SISTEMAS PORTUARIOS (B)36.663

SECTOR DE REPARCELACION (A) 17.277 M2

Precio 1.900.000.000 Ptas

Pago:

Al contado 700.000.000,Ptas

Aplazado 1.200.000.000,- Ptas en tres pagos anuales con un interés del +0,5 puntos.

Este acuerdo previo no fue aprobado por el Consejo General del I.C.O. que decidió hacer concurso público para la venta de la finca.

Ilustración 20 Extracto del Acta del Consejo de Administración del 18/6/2001 pág. 1 

Ilustración 21 Acta del Consejo de Administración del 18/6/2001 pag 2 

Ilustración 22 Acta del Consejo de Administración del 27/7/2001 

Ilustración 23 Acta del Consejo de Administración del 27/7/2001 pag 2 

Ilustración 24 Acta del Consejo de Administración del 18/7/2001 pag 3 

Tal como manifiesta el informe P. A. 379/2009-V en su página 151

“El 29.01.2002 el Consejo General del ICO resolvió aprobar la enajenación siguiendo un concurso de ofertas y establece el precio de salida en 11.419.229,98€. El 11.03.2002 el ICO convocó el concurso de ofertas 1/2002, de 11 de marzo, para vender su terrenos en Badalona. En las bases establecidas por el ICO que regulan el concurso de ofertas para la venta del terreno de 53.950 metros cuadrados en el término municipal de Badalona (Barcelona), se establecen las formas y plazos de presentación, indicando en uno de sus puntos, que la presentación de la oferta significa que el concursante conoce y acepta la situación actual física, jurídica, urbanística, registral y medioambiental de la finca y renuncia por ello a cualquier reclamación que, en caso de resultar adjudicatario, pudiera formular al propietario derivada de aquellos conceptos. De esta convocatoria tuvo conocimiento MARINA DE BADALONA SA merced a un escrito de fecha 04.02.2002, remitido por el ICO a la atención de Juan Felipe RUIZ.

Efectivamente Juan Felipe Ruiz tuvo conocimiento en su condición de Consejero Delegado de la Sociedad Mercantil Marina de Badalona S.A. y en función de la defensa de los intereses Societarios actuó en consecuencia, ya que no era de interés participar en un concurso al alza y así fue decidido por la Dirección de la Sociedad.

Como también tuvo conocimiento todo ciudadano ya que al ser concurso público se dio cuenta tanto en los boletines oficiales como en diarios de circulación nacional.

El 12.03.2002 se constituye la mesa de contratación del ICO y declara desierto el concurso… “por inexistencia de ofertas”.

En vista del resultado del concurso, Marina de Badalona S.A. representada por su Consejero Delegado Juan Felipe Ruiz hace una oferta al I.C.O. de adquisición de los terrenos por el mismo precio de salida del concurso público.

Después de diferentes gestiones y de la colaboración de otros miembros de Consejo de Administración pertenecientes incluso a la oposición política (consta mención en el Acta de la Sociedad) intervinieron para hacer posible la operación de compra de los suelos necesarios para continuar la iniciada obra del Puerto de Badalona.

Difícilmente se puede deducir hasta aquí el interés personal o de terceros en realizar una operación burlando la ley ni tan siquiera influencia externa que no fuese el interés societario en desarrollar una Obra pública en las mejores condiciones económicas.

No obstante cabe recordar que Marina de Badalona no disponía de recursos económicos propios para realizar la operación, por lo que había que recurrir a financiación externa. La dificultad para obtener financiación de las Instituciones Financieras se hacen patentes ya que Marina de Badalona no era solvente para dicha operación[18] y las garantías que podía ofrecer estaban supeditadas a la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación. Esa incertidumbre bloqueaba cualquier posibilidad de que las Comisiones de Garantías de la Instituciones financieras dieran su plácet para entregar a Marina de Badalona S. A. un préstamo por valor de 11.419.229,98 € mas el I.V.A. correspondiente.

Dada las dificultades para obtener la financiación y por decisión del Consejo de Administración se inicia un concurso de ofertas por invitación según permitía entonces la Ley de Contratos del Estado a las Sociedades de Capital Público. Se hacen invitaciones a promotores, inversores y constructores de que si estaban interesados hiciesen ofertas en sobre cerrado al Consejo de Administración de Marina de Badalona S.A.

Este punto está reflejado en el informe P. A. 379/2009-V párrafo 5 de la pág. 152

“El 17 de junio de 2002 el Consejo de Administración de MARINA DE BADALONA SA acuerda que, puesto que MARINA DE BADALONA SA no dispone de recursos propios para adquirir la finca, y no podría hacer frente a la amortización e intereses de un crédito, es necesario buscar a un tercero que aporte el capital suficiente para la compra, a cambio de adjudicarle la parte edificable de la finca. Quedando para Marina, sin coste alguno la parte del Polígono B que debía ser objeto de expropiación para construcción del Puerto”

Es sorprendente que agentes policiales no sean capaz de deducir de su propio escrito que el solar sin coste de 36.663 no represente un valor real y por tanto en el caso de expropiación como en el adquisición hubiese tenido un precio que son las plusvalías que obtiene Marina de Badalona S.A. en la operación ya que los terrenos portuarios había que pagarlos a precio tasado de la misma forma que se pagaban los terrenos del Consell Comarcal que se incorporaban en el ámbito portuario, solo con la diferencia contable de que los segundos se incorporaban al Capital Social en lugar del inmovilizado...

También estas decisiones están reflejadas en las actas del Consejo de Administración del 17/6/202 en el punto nº 7

Ilustración 25 Acta de acuerdo para la financiación de la compra de la finca ICO pag 1 

Ilustración 26 Acta de acuerdo para la financiación de la compra de la finca ICO pag 4 

El procedimiento para resolver el concurso de ofertas para la financiación de la compra de la finca del ICO 5926 está explicado en el acta del Consejo de Administración celebrada durante los días 8 y 18 de octubre del 2002 que en resumen fue de la siguiente forma.

Añadir Ilustración 27 Acta del Consejo de Administración del 8 y 10/10/2002   leyenda

Ilustración 28 Acta del Consejo de Administración del 8 y 10/10/2002 pag 2 

Ilustración 29 Acta del Consejo de Administración del 8 y 10/10/2002 pag 3 

Ilustración 30 Acta del Consejo de Administración del 8 y 10/10/2002 pag 4

Ilustración 31 Acta del Consejo de Administración del 8 y 10/10/2002 Anexo 1 

Ilustración 32 Acta del Consejo de Administración del 8 y 10/10/2002 anexo 2 

Las propuesta de ofertas que fueron ocho estaban en sobres cerrados, es decir, se desconocía tanto el ofertante como la oferta económica. Los sobres fueron abiertos por el Secretario del Consejo de Administración y fue leyendo dichas ofertas.

Ante la complejidad de las ofertas presentadas la Presidenta decide nombrar dos comisiones para que analicen las ofertas y hagan una propuesta de resolución al Consejo de Administración. Una comisión estaba formada por los consejeros Xavier Garcia Albiol y Ramón Riera Macia y la otra comisión por Emili Mas i Margarit y Juan Felipe Ruiz. Una vez tomada esta decisión se suspende el Consejo de Administración para continuar el dia 10 a las 16,30 h.

Llama la atención que en el informe P. A. 379/2009-V en el párrafo 1 de la página 153 párrafo 1 diga:

“El 8 de octubre de 2002 el Consejo de Administración de MARINA BADALONA SA ratificó la decisión de adquirir la finca por el precio indicado y financiarlo a cambio de transmitir edificabilidad de la propia finca que se debía adquirir, segregando la finca original y cediendo parte a terceros, los cuales financiarían la operación de compra de la finca completa. En esta misma sesión el Consejo de Administración examinó un total de ocho ofertas presentadas en sobre cerrado, quedando para el final dos de ellas, siendo estas Greco y Schroeder, optando finalmente por la de la de SCHROEDER INVEST SL.”

Y que continúe en la misma página en el párrafo 4

“Llama la atención que MARINA DE BADALONA se ofreciese al ICO para adquirir la finca por el precio de salida a pesar de que dicha mercantil no se hubiese presentado al concurso presentado por el ICO y que no dispusiese de recursos propios para adquirirla. De cómo se financió MARINA DE BADALONA SA para poder adquirir la finca del ICO……. “

No es evidente que tienen ante sí el documento que explica como se financió la Operación, ¿Que actuación malévola intentan descubrir? No son registros de los libros Oficiales y por tanto documentos públicos que dan fe de los actos realizados. ¿Por qué se quiere buscar implicación delictiva en las relaciones personales, continuando el informe con la aportación de datos que no hechos simultáneos, sino secuenciales y se toman anotaciones o estudios realizados por terceros para fijar sus posiciones económicas, situándolas torticeramente en las mismas fechas (al omitirlas) iniciales de la operación. Evidentemente es una manipulación de los hechos y circunstancias que rodearon la adquisición y venta de la finca 5926 queriendo demostrar indicios de un delito de tráfico de influencia y por consiguiente un “torcimiento en la formación de la voluntad de los responsables técnicos, jurídicos y políticos que habían tomado las decisiones”.

Siguiendo con la sesión del Consejo de Administración del 10/10/2002, las nominadas comisiones coinciden en que las dos mejores ofertas presentadas son las del Grupo Greco Inmobiliaria y Schroeder Invest S.L., como resultado de haber estudiado todas las ofertas presentadas y está recogidas en el anexo 1 del acta del Consejo de Administración del 8 7 18 de octubre del 2002 y que para mayor claridad reproducimos nuevamente.

Ilustración 33 Cuadro de Ofertas con el que trabajaron las Comisiones 

El Consejo de administración se decide mayoritariamente por la oferta presentada por Schoeder Invest S.L. con la “abstención” del los ponentes Garcia Albiol y Ramón Riera que discrepan (aun reconociendo que era mejor oferta) de la fórmula jurídica de participar conjuntamente en una sociedad con el ofertante, Opinión respetable pero que no incurre en ninguna ilegalidad al ser acuerdos entre dos Sociedades Mercantiles.

El anexo 2 del acta del 8 y 10 de octubre detalla la valoración económica de la operación para Marina de Badalona. Que en un mayor detalle es el siguiente:

Su superficie Total: 

     53.950 m2

Derechos de edificabilidad sobre solar de:

     17.224 m2 de suelo.

     17.166,99 m2 de techo edificable

Precio de adquisición

     11.419.229,98 € 

Precio de venta de los Derechos urbanísticos:

      11.419.229,98 / 17.166,99 = 665, 185 € m2 + IVA = 771,614 €

Precio para el Vendedor  665,185 €

Precio para el comprador 771,614 €

El precio fijado por el proyecto de reparcelación era de 643 €, aún no aprobado este definitivamente.

Ilustración 34 TOMO 14 Memoria Proyecto de Reparcelación pag 14 

La compensación del crédito concedido se hizo con los márgenes legales y al precio de mercado sin que existiese mediación favoritismo alguno ni baja en perjuicio de la Sociedad ni de sus accionistas.

Además el valor de las plusvalías por los terrenos que obtenía en propiedad Marina de Badalona 36.663 m2 suelo era según la Tasación de ESTUDI D’ARQUITECTURA gems 59, realizados para los terrenos adyacentes del Consell Comarcal que También se incorporaban al Puerto de Badalona fué

Ilustración 35 Portada de la Tasación de los suelos incorporados al Puerto 

De 291 € m2 por los 36.363 m2 obtenidos = 10.581.163.- €

De estos datos, hay que preguntarse ¿de donde deducen los agentes de la autoridad que debió de existir necesariamente trato de favor?

Debemos abundar en las sospechas de la existencia de motivos ajenos al esclarecimiento de la verdad de la operación de compra venta, para informar de la manera que se hizo, habiendo dispuesto de toda la documentación, incluidas las actas y las tasaciones, los informes jurídicos y el Proyecto de Reparcelación, desde el primer momento, e incluso alguna documentación que no costa en el Sumario. Se tiene la desfachatez de decir en la pág. 154:

“En informes anteriores de esta Unidad Adscrita se hacía referencia a que se carecía de datos y por tanto se desconocían los factores que llevaron a elegir como la oferta más favorable la presentada por SCHROEDER INVEST SL: “...Esta Unidad Adscrita no tiene constancia hasta el momento de en que términos se desarrolló el concurso ni de cuales eran las otras ofertas menos favorables….. ”.

Aunque continúa:

“La documentación aportada por el Ayuntamiento de Badalona en el informe remitido por la Secretaría de la Alcaldía de Badalona, relativo a la operación de compra y venta de la finca 5926, incluye escasas referencias al procedimiento empleado por MARINA DE BADALONA SA para buscar la financiación necesaria. Si se tiene conocimiento que en la sesión del Consejo de Administración de 8 de octubre de 2002, el Consejo de Administración examina ocho ofertas presentadas en sobre cerrado, de las cuales se seleccionan dos: una efectuada por Greco SL, y otra efectuada por SCHROEDER INVEST SL, decidiéndose finalmente por mayoría absoluta que se acepta la propuesta de SCHROEDER INVEST SL por ser la más beneficiosa para la sociedad. Suponía la venta de la finca segregada por un importe de 12.510.000€ y la constitución de una sociedad para la explotación de la finca segregada y vendida, en la que MARINA DE BADALONA tendría un 10% de participación.”

Volviendo a equivocarse[19] una vez mas ya que no fue por mayoría absoluta porque hubo dos abstenciones, que además fueron llamados a declarar por la unidad de intervención.

Por otra parte tenemos que alegrarnos que diga en la pág. 155:

“En relación a la financiación necesaria para la adquisición por parte de la sociedad de la finca propiedad del Instituto de Crédito Oficial, elegir como oferta más favorable en su conjunto, la presentada por Schroeder Invest SL, por importe de 12.510.000€, y autorizar al Consejero Delegado de la compañía para que suscriba con dicha sociedad los acuerdos necesarios, entre los que deberá constar que la participación de Marina de Badalona en la sociedad conjunta a constituir será del 10 %”.

Lo cual contradiciéndose también con otras afirmaciones del informe, Juan Felipe Ruiz actúa por mandato del Consejo de Administración de Marina de Badalona S.A. tanto en la operación de Compra Venta como en la participación en la Sociedad BBW S.L. representando a Marina de Badalona S.A. i nunca actuó a título personal ni transgredió la voluntad de nadie.

Continua el informe introduciendo sospechas sobre las relaciones entre personas, sin tener en cuenta que en todos los sectores profesionales, se cruzan las relaciones entre personas y sociedades sin que eso tenga que ser una interpretación de voluntades delictivas, sino que forma parte de la necesidad de relación en el mundo empresarial, lo infrecuente y sospechoso sería que un explorador africano tuviese tratos con un traficante de diamantes. Pero es perfectamente normal entre inversores, promotores y constructores, salvo que no se desee estar o estar fuera del mercado. O dicho de otra manera, una persona que ejerciendo una función pública y obtenga para la administración una hipoteca de una entidad financiera, está ya viciado o existe tráfico de influencias si a la misma entidad solicita un crédito personal?

Destacar también que en el Proyecto de Reparcelación y en su Cuenta de liquidación contemplaba una indemnización al propietario del finca 15 resultante de la finca segregada del ICO por instalaciones existentes. Este derecho de indemnización no fue trasferida a la nueva propiedad y fue favorable e Marina de Badalona S.S. que ingresó por esos derechos por la finca aportada 136 298.758,40

Badalona Building WaterFont

Una vez adjudicado se realizó el primer contacto con Schoeder Invest S.L., a los que se solicitó conocerlos personalmente. Conforme en fecha y hora tubo lugar una reunión de contacto en la sede de Marina de Badalona S.A. Por parte de Marina de Badalona estuvieron presente la Presidenta Maite arqué Ferrer y el Consejero Delegado Juan Felipe Ruiz, por parte Schoeder Invest fueron cuatro personas, Antonio Peñarroja, Javier Juncadella, Josep Schoeder y una cuarta persona que no se recuerda el nombre.

En dicha reunión se interesó sobre la necesidad de que fuese lo más ágilmente posible la constitución de la sociedad con la que se iba a formalizar el contrato de financiación en las condiciones ofertadas en el concurso y con la participación de Marina de Badalona S.A. en la forma prevista. Afirmando por parte de los presentes que estaban cerrando la participación de una segunda entidad y que en breve plazo estaría formalizada.

Marina de Badalona solicitó que esa segunda entidad debía de ser del agrado de Marina de Badalona S.A.

Volviendo al informe P. A. 379/2009-V reconoce y acepta que en la pág. 159 párrafo 4:

“….el Consejo de Administración de MARINA DE BADALONA SA adoptó un acuerdo en octubre de 2002, en relación a la forma en la que se podía financiar la compra del solar y la posterior venta de la finca segregada a BADALONA BUILDING WATERFRONT SL. También se dice en dicho acuerdo que se autoriza al Consejero Delegado a firmar los acuerdos necesarios a éste respecto, siendo esta persona en aquel momento Juan Felipe RUIZ SABIDO.”.

Es decir queda claro y transparente que desde ese momento todos los actos que Juan Felipe Ruiz realiza para llevar a buen fin la operación encomendada son por cuenta de MARINA DE BADALONA S:A: y no a título personal o como persona física.

El 16 de diciembre de 2002 se constituye Badalona Building Waterfront[20] entre Schoeder Invest S.L. y El Grupo Corporativo Caja Navarra, situación que fue satisfactorio para Marina de Badalona ya que abría una nueva línea de financiación para futuras operaciones como se concreto con la oferta realizada por Caja de Navarra a Marina de Badalona S.A. sobre una línea de financiación de acciones futuras.

El 18 de diciembre 2002 se firma un protocolo entre Schroeder Invest S.L. Grupo Corporativo Empresarial de la Caja de Navarra y Marina de Badalona S.A. para la financiación de la adquisición del la finca 5926 su posterior segregación de la parte edificable, quedándose Marina de Badalona S.A. con los terrenos afectos al Puerto. Y poniendo en circulación los talones que hacían posible la adquisición de la finca.

Añadir leyenda

El 19 de diciembre del 2002 se formaliza en Madrid ante el Notario D. Pedro J. Bartolomé Fuentes nº de protocolo 4256 la adquisición de la finca nº 5926, abonándose la operación con los talones reflejados a continuación, correspondientes al principal mas el I.V.A. y mas gastos de tramitación

Añadir leyenda

Hay que reseñar que cuando se realiza la operación de compra al ICO y secuencialmente la transmisión en compensación del crédito concedido para su adquisición El Proyecto de Reparcelación, aún no había sido aprobado definitivamente, aunque si se había realizado la información pública preceptiva.

Destacar también que para salvaguardar sus intereses el I.C.O. incluye en la escritura la clausula resolutoria octava que en síntesis dice lo siguiente

1. En el caso de que no se llegase a construir el Puerto, la finca en su totalidad tiene que reintegrarse a su titular original.
2. La descontaminación necesaria de los terrenos corre a cargo de Marina de Badalona, a lo que Marina de Badalona acepta sin perjuicio reclamar al agente contaminador.
3. En el caso de que se incrementase la edificabilidad en la finca situada en el sector de reparcelación, la diferencia edificable sería a favor del I.C.O.

No obstante estas condiciones que podrían ser entendidas leoninas, Schoeder Invest S.L. y el Grupo Corporativo Caja de Navarra aceptan los riesgos inherentes a la operación.

La aprobación definitiva de proyecto de reparcelación y por tanto asegurados los derechos y deberes de todos los propietarios con inscripción en el registro de la propiedad el 10 de julio del 2003.

En el informe P. A. 379/2009-V en la pag 160 dice:

“El día 27 de marzo de 2003 se produce la venta de la finca registral num. 32.306 de MARINA DE BADALONA SA a BBWSL por un importe de 12.510.000,00 € + IVA, total 14.511.600,00 €. Se modificó el accionariado de BBWSL quedando participada de la siguiente forma: 45% SCHROEDER INVEST SL, 10% MARINA DE BADALONA SA y el 45% GRUPO CORPORATIVO EMPRESARIAL CAJA DE AHORROS Y M.P. DE NAVARRA. El pago fue satisfecho de la siguiente forma

- 34.800,00 € fueron pagados antes del otorgamiento de la escritura.

- 13.246.306,78 € compensa el préstamo anterior de 18 de febrero de 2002 que concedió BBWSL a MARINA DE BADALONA SA (para comprar la finca nº 5926 que costo 11.419.229,98 €+ IVA =13.246.306,78.) Es destacable el hecho de que en el momento del préstamo la sociedad BBWSL todavía no se encontraba constituida.

1.230.493,22 € se percibieron en el momento de la firma de la escritura mediante la entrega de tres cheques bancarios”

Esta referencia corresponde a la formalización de la incorporación de Marina de Badalona en el accionariado de BBW S.L. y es totalmente descabellado que de diga …. Es destacable el hecho de que en el momento del préstamo la sociedad BBWSL todavía no se encontraba constituida.

Cuando anteriormente se había dicho en la pág. 158 dice:

La sociedad BADALONA BUILDING WATERFRONT SL (BBWSL) se constituyó el 16 de diciembre de 2002, teniendo como objeto social la promoción, construcción y venta de un edificio en el ámbito del Plan Especial del Sector del Puerto de Badalona. Dicha sociedad en principio era participada

Lo cual es una evidencia más aún el refrito argumental con el que pretende inducir sospechas de que hubo tráfico de influencia o trasgresión de voluntades

Ya que en la misma pág. 160 dice, dando otra versión y contradiciéndose con otros puntos del informe.

A modo de resumen se puede decir que MARINA DE BADALONA SA adquirió la totalidad de la finca al INSTITUTO DE CRÉDITO OFICIAL, tanto la parte que se ha de aportar al proyecto de reparcelación del polígono A como la que se va a destinar a la construcción del puerto. Tal compra se financia mediante la venta a BADALONA BUILDING WATERFRONT SL del solar que se va a recibir a cambio por la citada reparcelación, de manera que esta sociedad adelanta ya los fondos que necesita MARINA BADALONA SA para la primera adquisición.

Cierto es que una vez normalizada la situación y Marina de Badalona S.A. en posesión de la parte de la finca de 5926 de 36.668 m2 incorporado a los suelos portuarios y B.B.W. S.L. en posesión de la finca segregada cuyos derechos urbanísticos estaban reflejados el Proyecto de reparcelación en las fincas 15 y parte de la 16 en total 17.186,99 m2 de techo edificable, la composición societaria de BBW S. L. es como sigue.

ENTIDAD	POR CAPITAL SOCIAL	POR CUENTAS DE PARTICIPACIÓN
G.C.E. CAJA DE NAVARRA	270.000,00 €	6.705.045,00 €
MARINA DE BADALONA SA	60.000,00€	1.490.010,00 €
INVERSORES AGRUPADOS SCHROEDER INVEST SL	270.000,00 €	6.750.045,00€
TOTAL	600.000 €	14.900.100,00 €

Durante el tiempo que Juan Felipe Ruiz estuvo en el Consejo de Administración de BBW S.L. fue representando los intereses de Marina de Badalona S.A., y no ostentó ninguna responsabilidad ya que Marina de Badalona S.L. poseía solo el 10% y según la legislación mercantil no tenía ni siquiera “derecho de veto”. Así mismo no participó en la gestión ordinaria de la Sociedad, limitándose a la asistencia a los Consejos de administración, y en la que en uno de ellos se aprobó ceder la gestión a una sociedad externa cuyo nombre no conocía pero que dijeron que era experta en temas de promoción inmobiliaria.

Durante ese periodo desconoce la existencia y los contactos que BBW S.L. pudiese haber tenido con KUNDRY BLAU INVERSIONS S.L. GARÇA CENTRE 2002 S.L. GESTOR 37 S.L. POLIAFERS S.A., SAMUR 100, TULTAR CORP, PROJECTS UANER 2003, o cualquier otra que se hubiese existido relación, excepto con el arquitecto Sr. Casanova con el tuvo varios contactos aclaratorios sobre la edificabilidad y futuro proyecto a construir. Así mismo desconoce los pagos que hace referencia en el informe entre estas empresas.

En el Consejo de Administración de BBW S.L. de principios del 2004 Juan Felipe Ruiz como representante de Marina de Badalona tiene notificación de la voluntad de vender de las acciones societarias por parte del G.E.C. Caja de Navarra y Schoeder Invest S.L. a los efectos de poder ejercer el derecho de tanteo previsto en la Ley, Renunciando al derecho de tanteo Marina de Badalona, asiste Juan Felipe Ruiz en representación de esta ante notario el día de la formalización de la venta a SPAIS y PROCAM para dar fe de la renuncia. Sin que tuviese ninguna más intervención personal ni profesional.

El 22/03/2004 el Consejo de Administración concede autorización al Consejero Delegado para negociar las condiciones de venta de la participación en Badalona Building Waterfront S.L.

Posteriormente en noviembre de 2004 Marina de Badalona S.A. vende a Spais / Procam el 10% de acciones así como las participaciones en la sociedad BBW S.L. actuando como representante de Marina de Badalona Juan Felipe Ruiz Sabido, en función de los poderes que tenía atribuido.

El Resultado económico de la Operación fue para Marina de Badalona claramente favorable en 13.309.582,40 € Por lo que es difícil decidir que Juan Felipe Ruiz tuviese otros intereses que no fuesen el mejor resultado posible para el bien público.

Si embargo en el informe P. A. 379/2009-V en su pan 165 dice:

Estos pagos se perciben bien por diversos conceptos: Por la rescisión de un contrato de gestión como es el caso de KUNDRY BLAU INVERSIONES; En concepto de comisiones por intermediación, claro caso de POLIAFERS, VERSABITUR y ZELLINGEN, coincidiendo con hitos en la trasmisión de la titularidad de los terrenos; por último esta el caso de SANUR CIEN que parece ser un cobro de comisiones encubierto.

En los tres casos o tipos de pagos analizados a continuación hay dos denominadores comunes:

- El primero de ellos que en la parte pagadora figura la persona de Juan Felipe RUIZ SABIDO, con claras responsabilidades en la gestión de BBWSL y de MARINA DE BADALONA SA.

- El segundo es que en todos los pagos Luís de Andrés GARCÍA SÁEZ percibe una parte de ese pago, siempre pese a haber manifestado no haber participado en dicha operación inmobiliaria.

Vincular a Juan Felipe Ruiz con unos pagos por el hecho de pertenecer al Consejo de Administración. Es del todo malévolo, porque nunca tuvo responsabilidades administradoras ni firma bancaria, ni poder alguno, excepto las atribuciones que marca la Ley como miembro de un Consejo de Administración, hay que calificarla de inquisidora, malévola e interesada y de mala fe, buscando un claro perjuicio a una persona con claro abuso del principio de credibilidad de agente de la autoridad.

También aclarar y oponerse a la manifestación de Manuel Valera en la pagina 171,

Manuel VALERA en su declaración parece atribuirse un papel preponderante en la planificación y desarrollo de la operación Badalona, en detrimento de Luís GARCÍA SÁEZ, persona para la cual trabajaba. Afirma que Luís GARCÍA SÁEZ intervino en este proceso dado que “... que conocía el suelo, a personas dentro de Badalona, concretamente a personas de Marina Badalona, para hablar con ellos para ver como va a formalizarse el contrato y temas técnicos... Que sabe que Luís García conocía a Juan Felipe, administrador de Marina Badalona, por que le vio cuando firmaron un contrato”.

La última frase es ¡falsa de toda falsedad!. La relación entre Juan Felipe Ruiz y Luis Garcia era es una vieja amistad desde 1977 a través de relaciones políticas y nunca profesionales ni comerciales y jamás han firmado juntos ningún documento comercial ni profesional, y no se podrá demostrar lo contrario por mas que se remueva el cielo y la tierra, por lo que la frase claramente injuriosa.

En la pág. 171 de P. A. 379/2009 pone:

1) Por otro lado hemos de recordar de nuevo los documentos incautados en la sede de ESPAIS, que muestran como el comprador final de esos terrenos, la constructora ESPAIS, ya tutelaba el proceso desde sus orígenes.

2) Los terrenos estaban contaminados cuestión esta que parecían conocer tanto las empresas que iban a realizar el Proyecto como Marina de Badalona. Por este hecho las obras sufrirían unos elevados sobrecostes que MARINA DE BADALONA SA y mas concretamente Juan Felipe Ruiz Sabido, sabia que no iban a poder soportar las empresas constructoras y que al final estas empresas se verían abocadas a dejar el proyecto por verlo inviable, de esta forma y como paso en otras operaciones se ganaría dinero en plusvalías y en la realización de un nuevo proyecto económico de acuerdo al momento. Relacionada con el proyecto de construcción, en este momento existen unas demandas impuestas por la UTE a MARINA BADALONA en Magistratura de Trabajo de Barcelona, el Sr. Juan Alfonso de Sanz Santos manifestó que las demandas interpuestas son las siguientes:

I. 1,5 millones de euros, reconocidos por marina Badalona y no pagados.

II. 3,5 millones de euros, como obra ejecutada y no reconocida por marina Badalona.

III. 1 millón de euros, como costes por mayor duración de la obra, por causas imputables a marina Badalona.

IV. 300.000 euros, por revisión de precios.

V. 100.000 euros, por gastos financieros por retraso en el pago.

VI. 100.000 euros, de lucro cesante.

El punto 1) es necesario rechazarlo por ser solo fruto de la imaginación del informante y no tiene ninguna prueba de lo manifestado, no tiene prueba porque no puede haberla ya que Spais conjuntamente con Procam, independientemente de que pudiesen tener conocimiento de la finca ya que como se ha reiterado y demostrado en este informe fue un proceso público y con publicidad. Su intervención es a partir de que inician el proceso de compra a B.B.W.S.L. , con anterioridad no habían estado presente ni en ausencia con relación a las operaciones efectuadas.

La frase 2) que repite en copy/paste en la pag 187 también hace una interpretación cruzada, sacando e interpretando sin conocimiento tenas de contaminación.

Es evidente que Spais y Procam conocían el estado medioambiental del suelo donde se situaba la finca resultante 15 y 16, tan evidente que en la escritura de compra se introdujo una clausula de revisión de precio en función del coste de la descontaminación. Y es totalmente independiente de los trabajos necesarios para la descontaminación del Puerto, porque no es comparable las necesidades medioambientales de Puerto con los de una edificación. La reclamación de cantidad la efectúan a través de burofax el 27 de febrero del 2009 

Ilustración 36 Primera hoja (tota 6) de reclamación de precio por SPAIS dirigida a Marina de Badalona S.A. así como a Schoeder Invest S.L. y G.C.E. Caja de Navarra

Añadir leyenda

Difícilmente comprensible que si controlaban el proceso desde el principio, en el momento final hiciesen esta reclamación. Por otra parte también es discutible que la diferencia de precios sea la manifestada en el informe ya que está escrito demuestra que el precio no era cerrado.

Es totalmente gratuita la frase en la nota 6) de la pág. 171“ Juan Felipe Ruiz Sabido, sabia que no iban a poder soportar las empresas constructoras” , ¿que soporta esta afirmación? Las declaraciones de Jose Antonio de Sanz y OCA /SHR, con sus mentiras e intentos de elevar el precio de sus trabajos a los que Marina de Badalona S.A. se niega a pagar avalada por estudios periciales de que los trabajos realizados eran en precio inferiores a los que querían cobrar.

¿Como agentes de la autoridad para reforzar sus intrigas dan como ciertas fuentes que están cuestionadas y se han de dirimir en procesos judiciales?

A modo de información OHR/OCA es una UTE cuyo gerente fue Jose Antonio Sanz y que por concurso público se le adjudicó las obras del Polígono A Sector 1B

Ilustración 37 TOMO II Caratula del Proyecto del Sector I B 

Cuyo ámbito de actuación estaba situado según el plano que consta en el proyecto en un espacio situado entre la vía férrea y la ciudad, es decir fuera de los terrenos que en su día fueron ocupados por industrias contaminantes y así constaba en el proyecto como en estudios que se realizaron posteriormente. También en el nombrado estudio de Covitecma no están estos suelos ya que solo se refieren a los de Industrias CROS

Al poco de empezar los trabajos la Dirección de Obras manifestó que las obras no se estaban realizando conforme a proyecto y que se estaban haciendo trabajos que no correspondían de movimientos de tierras. Transcurrido el tiempo después de infinitas reuniones técnicas en las que siempre estaban en desacuerdo los técnicos de Marina de Badalona S.A. con los de la UTE OCA /SHR, está solicitó el pago de un diferencial aproximado de cuatro millones de euros.

Juan Felipe Ruiz se negó a abonar dicha cifra porque era un sobreprecio no permitido por la Ley, y también se negó a hacer modificación del proyecto para justificar esa cifra.

Se encargó un peritaje independiente que confirmó lo manifestado por los técnicos de Marina de Badalona S.A. proponiendo Juan Felipe Ruiz en función de sus atribuciones como Consejero Delegado la rescisión del contrato y presentar ante los tribunales para que hubiese una decisión justa.

Añadir leyenda

Añadir leyenda

Esta son las razones de la inquina que el personal de la UTE SHR/OCA tiene hacia Juan Felipe Ruiz y que los agentes informantes toman como testifical cierta y aseguran que “Juan Felipe actuaba al margen del Consejo de Administración”· (pág. 148) manifestación difícilmente entendible ya que como consejero delegado tenia los poderes inherentes a tal función por el Consejo de Administración de Marina de Badalona S.A.

Ilustración 38 Plano de situación de la obra adjudicada, fuera del ámbito de la antigua Industrias CROS 

RESUMEN

LA OPERACIÓN DE COMPRA Y VENTA DE LA FINCA 5926 (I.C.O.)

RELACIÓN DE HECHOS

1. Se trata de la finca urbana 5926, de 53.950 m2, propiedad del Instituto de Crédito Oficial (ICO) desde 18/10/1994 hasta 19/12/2002.

2. Afectada por el Plan Especial del Sector del Puerto de Badalona, que establece dos polígonos de actuación, el A (urbanizable) y el B (puerto). La finca tenía parte en un polígono y parte en el otro. El Plan Especial del Sector del Puerto de Badalona fue aprobado por la Comisión de Urbanismo de Barcelona de fecha 11/02/1999 y la edificabilidad y usos de los terrenos objeto de la operación no ha variado en ningún momento.

3. Esta finca formaba parte de la antigua fábrica Cros y se la adjudicó dicho Instituto en procedimiento por deudas de dicha empresa.

4. Por la parte de la finca del ICO perteneciente al polígono A (17.264 m2 de suelo), el Proyecto de Reparcelación aprobado inicialmente por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Badalona en 28/02/2002 le adjudicaba 17.073,51 m2 de techo edificable.

5. La parte de la finca perteneciente al polígono B (36.686 m2 de suelo) tenía que ser expropiada para pasar a formar parte del sistema portuario, según acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Badalona de 28/02/2002.

6. El 29/01/02 el ICO decide vender la totalidad de la finca por concurso público.

7. El tipo de salida se estableció en 11.419.229,98 €, tras la peritación correspondiente.

8. El concurso resultó desierto en 12/03/2002.

9. Marina de Badalona S.A. ofreció al ICO adquirir la finca por el precio de salida (11.419.229,98 €), la adquisición era indispensable para el desarrollo del Puerto de Badalona, puesto que el propio Puerto debía construirse ocupando la parte de la finca perteneciente al polígono B.

10. El ICO aprobó la venta directa a Marina de Badalona. El 17/06/2002 el Consejo de Administración de Marina de Badalona S.A. acuerda que, puesto que Marina de Badalona S.A. no dispone de recursos propios para adquirir la finca, y no podría hacer frente a la amortización e intereses de un crédito, es necesario buscar a un tercero que aporte el capital suficiente para la compra a cambio de adjudicarle la parte edificable de la finca. Quedando para Marina sin coste alguno la parte del Polígono B que debía ser objeto de adquisición para construcción del puerto Se autoriza al Consejero Delegado para que negocie las condiciones concretas de la operación.

11. El 08/10/2002 el Consejo de Administración de Marina de Badalona S.A. ratifica la decisión de adquirir la finca por el precio indicado de 11.419.229,98 €.

12. En el mismo Consejo, el Consejero Delegado Sr. Ruiz expone nuevamente que para financiar la operación se requería, bien un aumento de capital de los socios, bien un préstamo de entidades financieras, bien una financiación a cambio de transmitir edificabilidad de la propia finca que se debía adquirir.

13. El Consejo de Administración, por mayoría absoluta, opta por la tercera vía, consistente en segregar de la finca original los 36.686 m2 pertenecientes al polígono A y cederlos a terceros, los cuales financiarían la operación de compra de la finca completa.

14. En aquella misma sesión de 08/10/2002 el Consejo de Administración examina ocho ofertas presentadas en sobre cerrado, de las que al final se seleccionan dos: una efectuada por Greco S.L., y otra efectuada por Schroeder Invest S.L., decidiéndose finalmente por mayoría absoluta que se acepta la propuesta de Schroeder Invest S.L. por ser la más beneficiosa para la sociedad. Suponía la venta de la finca segregada por un importe de 12.510.000 y la constitución de una sociedad para la explotación de la finca segregada y vendida, en la que Marina de Badalona tendría un 10% de participación.

15. El 16/12/2002 se constituye Badalona Building Waterfront S.L. siendo sus socios el Grupo Corporativo Empresarial de la Caja de Navarra y la sociedad Schroeder Invest S.L. al 50%, con un capital social de 540.000 €.

16. En fecha 18/12/2002 se formaliza un protocolo para el desarrollo de la operación, entre Grupo Corporativo Empresarial de Caja de Navarra, , Schroeder Invest S.L. y Marina de Badalona S.L., según el cual:

• Badalona Building Waterfront S.L. cuyos socios al 50% son Grupo Corporativo Empresarial de Caja de Navarra y Schroeder Invest S.L. prestará a Marina de Badalona S.A. la cantidad de 13.246.306,80 € para financiar la compra de la finca al ICO (11.419.229,98 €+ IVA).
• Badalona Building Waterfront S.L. asume los costes y gastos comisiones del préstamo.
• Los socios de Badalona Building Waterfront S.L. se comprometen a ampliar el capital social para permitir la entrada de Marina de Badalona S.a. en la compañía, con un 10%
• Marina de Badalona S.A. segregará de la finca adquirida al ICO la parte incluida en el Polígono B para destinarla a la construcción del Puerto, y la parte restante, incluida en el Polígono A, y a la que le corresponde un techo edificable de 17.166,99 m2 la transmitirá a Badalona Building Waterfront S.L. por 12.510.000 € más IVA, cancelándose en aquel momento el préstamo otorgado por Badalona Building Waterfront S.L. a Marina de Badalona S.L., como parte del precio convenido.
• Los gastos de urbanización serán a cargo de Badalona Building Waterfront S.L.
• Al mismo tiempo se constituiría una cuenta en participación por importe de 14,9 M€ en la que los socios tendrían una participación equivalente a su participación en la sociedad.
• Marina de Badalona tendría la representación de la sociedad en todos los trámites del Proyecto de Reparcelación.

17. El 18/12/2002 la cía. Badalona Building Waterfront S.L. concede a Marina de Badalona un préstamo de 13.246.306,78 €, sin interés, a devolver en el momento en que Marina de Badalona le vendiera los 17.166,99 m2 de techo edificable procedente de las fincas del Proyecto de Reparcelación, 15 y parte de la 16, que correspondían a la parte de la finca asignada al polígono A, (el edificable).

18. La venta de la finca del ICO a Marina de Badalona se formalizó el 19/12/02, Notaria de Madrid, Sr. Bartolomé, prot. 4256 por el importe de 11.419.229,98 € más 1.827.076,80 € por IVA, en total 13.246.306,80 €.

19. En el Consejo de Administración de 09/01/2003 se da cuenta de la compra efectuada y de los acuerdos adoptados con Badalona Building Waterfront S.L. El Consejo ratifica la operación por unanimidad.

20. El 27/03/03 Marina de Badalona, según lo acordado, vende a Badalona Building Waterfront la finca , nº 15, del Proyecto de Reparcelación que correspondía a la parte de la finca asignada al polígono A, con un total de 3.606,2 m2, a la que corresponden 17.166,99 m2 de techo edificable (cargas urbanísticas de 3.206.574,81 € ) por 12.510.000 € + IVA 2.001.600 € , en total 14.511.600 €; dicho importe lo recibe:

• En cuanto a 34.800 € percibidos con anterioridad en 20/12/2002, que se ingresaron en la cuenta corriente de Marina de Badalona S.A. en Caja de Navarra, nº 9132353892
• En cuanto a 13.246.306,78 € en compensación del crédito del mismo importe de fecha 18/12/2002
• En cuanto a 1.230.493,22 € en tres cheques de Caja Navarra por importe de 60.000 €, 1.030.000 € y 140.493,22 €, que se ingresaron en la cuenta corriente de Marina de Badalona en Caja de Navarra nº 9133675288

21. El 27/03/2003 se formaliza un contrato de cuentas en participación entre Building Waterfront S.L. y Marina de Badalona S.A:, con el objeto de que ésta última participe en la promoción de viviendas a edificar en la finca 15, que es la que Building Waterfront S.L. acababa de adquirir a Marina de Badalona. La cantidad a invertir era de 1.490.000 € la cual Marina de Badalona aportaría en la forma siguiente:

• En cuanto a 1.030.000 € mediante ingreso en la cc de Badalona Building Waterfront S.L., cosa que efectuó endosando el cheque que había recibido por el mismo importe como parte de la venta del terreno.
• En cuanto a la restante suma de 460.000 € se aplazaba su ingreso por un plazo de 12 meses. Se realizó el pago de dicha suma el 26/02/2004.
• Con todo ello Marina de Badalona participaba con un 10% en la promoción inmobiliaria de la finca 15.
• La gestión de la promoción se confiaría a una entidad independiente con la que formalizaría el contrato de gestión.

22. El 30/04/2003 (fecha inscripción Reg. Mercantil) Marina de Badalona S.A subscribe un aumento de capital de 60.000 € en Badalona Building Waterfront S.L. y se nombra a Juan Felipe Ruiz Sabido como Consejero en virtud de los acuerdos previos representando a Marina de Badalona S.A..

23. El 02/03/2004 los socios de Badalona Building Waterfront S.L. ,Grupo Corporativo Empresarial de la Caja de Navarra y Schroeder Invest S.L. venden su partipación en la sociedad a Promotora Catalunya Mediterranea S.A. y a Espais Promocions Immobiliàries S.A.

24. El 22/03/2004 el Consejo de Administración concede autorización al Consejero Delegado para negociar las condiciones de venta de la participación en Badalona Building Waterfront S.L.

25. El 18/11/2004 se rescinde el contrato de cuentas en participación con Badalona Building Waterfront S.L. liquidándose el mismo con un beneficio para Marina de Badalona S.A. de 1.287.000 €. Marina de Badalona S.A. recibe un cheque por importe de 2.584.002 €, equivalente al capital aportado, más el resultado de la liquidación, deducido un 15% a cuenta del Impuesto de Sociedades. Dicho importe se ingresa en la cuenta corriente de Marina de Badalona S.A. en La Caixa nº 0200034908

26. El mismo día 18/11/2004 Marina de Badalona S.A. vende a Promotora Catalunya Mediterránea S.A. y a Espais Promocions Immobiliàries S.A. 600 participaciones de Badalona Building Waterfront S.L., que era la totalidad de su participación en la sociedad por el importe de 111.828 €. lo que supone un beneficio de 51.828 € sobre el capital social aportado. Dicho importe se ingresa el 19/11/2004 en dos talones de 55.914 € en la cuenta corriente de Marina de Badalona S.A. en La Caixa nº 0200034908

27. El 02/12/2004, tras la venta de la participación de Marina de Badalona S.A. en BBW, se produce el cese del Sr. Juan Felipe Ruiz como consejero de Badalona Building Waterfront S.L.

CONCLUSIONES

Marina de Badalona S.A adquirió los terrenos al ICO a finales del año 2002 los terrenos al ICO por 11,4 M€; para financiar la operación se realizó una compraventa de cosa futura, mediante la cual se obtenían los fondos necesarios para la adquisición de los terrenos; una vez era titular de los terrenos, se procedió a dividirlas fincas: una parte se adscribió al Puerto, y otra parte se vendió según lo acordado y con el precio obtenido se saldó el préstamo, con remanente a favor de Marina de Badalona S.A.

Mediante esta operación Marina de Badalona S.A. consiguió la propiedad de la parte de la finca correspondiente al sector B (puerto) sin pagar ninguna cantidad consiguiendo así a coste 0 los terrenos que faltaban para ser titular de la totalidad del Polígono B (Puerto), condición indispensable para conseguir la concesión administrativa del Puerto por parte de la Generalitat; tras la venta de su participación en Badalona Building Waterfront S.L. y liquidación de la cuenta en participación obtuvo, además, un beneficio añadido de 2.429.661 €

Todas la operación fue realizada con conocimiento y autorización del Consejo de Administración.

La única relación de Marina de Badalona S.A. con Promotora Catalunya Mediterránea S.A. y Espais Promocions Immobiliàries S.A. tuvo lugar como consecuencia de la venta de las participaciones de Badalona Building Waterfront S.L. (10%) y liquidación de la cuenta en participación, y fue como consecuencia de que dichas compañías tenían ya el 90% de Badalona Building Waterfront S.L. tras haber comprado las participaciones Grupo Corporativo Empresarial de Caja de Navarra y Schroeder Invest S.L.

En ningún momento han sido modificados por el Ayuntamiento de Badalona, al cual corresponde tal competencia, los usos y derechos de edificación atribuida a dichos terrenos.

RESULTADO ECONÓMICO DE LA OPERACIÖN I.C.O.

Indemnizaciones cobradas 298.758.40

Valor del suelo incorporado al Puerto 10.581.163,00

Benef. obtenidos en la venta del 10% de BBW 2.429.661,00

Beneficios obtenidos por Marina de Badalona S.A. 13.309.582,40

---

[1] El Texto Refundido del Plan Especial del Port de Badalona es aprobado definitivamente por la Generalitad de Catalunya el 20 de enero de 1999 y publicado en el D.O.C.G. el 11 de febrero de 1999

[2] TOMO 15

“La Sociedad tendrá por objeto la gestión integral del proceso de remodelación y desarrollo urbanístico y económico del sector de fa fachada marítima de Badalona, en el marco del proceso de renovación de la ciudad emprendido por el Ayuntamiento.... En el desarrollo de su objeto social, la Sociedad podrá ejecutar, por sí misma o por terceros, totalmente o parcialmente entre otros los siguientes actividades:”

a) La totalidad de las actuaciones urbanísticas referidas a los terrenos ubicados en el sector de la fachada marítima de Badalona, excepto aquellas cuya titularidad y ejercicio esté reservado a otros organismos por la legislación vigente.

[3] La información completa sobre el trámite seguido y las alegaciones presentadas en la información pública en este procedimiento está incluida en el Sumario TOMO 15, 16 y 17 remitida por el Ayuntamiento de Badalona con nº de registro 656/2009 nº 372 año 2009 V

[4] Ley 5/1998, de 17 de abril, de Puertos de Cataluña Artículo 47. Declaración de impacto medioambiental.

Una vez finalizado el plazo de información pública y habiendo sido valoradas las alegaciones por la dirección general competente en materia de puertos, el expediente se entregará al órgano competente del Departamento de Medio Ambiente para que elabore la declaración de impacto medioambiental correspondiente de acuerdo con la normativa vigente.

[5] Ley 5/1998, de 17 de abril, de Puertos de Cataluña Artículo 54. Garantías.

1. Una vez notificado el otorgamiento de la concesión, el interesado acreditará ante el Departamento de Política Territorial y Obras Públicas, en el plazo que por reglamento se determine, la constitución de la fianza definitiva, que consistirá en el 20 % del presupuesto total de las obras o las instalaciones y que se prestará en la forma determinada por el pliego de condiciones, incrementando hasta la cuantía indicada la fianza provisional. Esta garantía responde de la ejecución de las obras y las instalaciones de acuerdo con el proyecto aprobado y dentro del plazo fijado en la concesión y de las penalidades impuestas al concesionario por razón de dicha ejecución.

[6] Ley 5/1998, de 17 de abril, de Puertos de Cataluña Artículo 51. Resolución de otorgamiento y efectos.

2. La aprobación del proyecto implica la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación, a efectos de la ocupación temporal o la expropiación forzosa de los bienes o derechos afectados por el objeto de aquélla. A estos efectos, el proyecto comprenderá la relación completa e individualizada de los bienes y los derechos que no forman parte del dominio público y que se considera necesario adquirir u ocupar para ejecutarlo.

[7] El Texto Refundido del Plan Especial del Port de Badalona es aprobado definitivamente por la Generalitad de Catalunya el 20 de enero de 1999 y publicado en el D.O.C.G. el 11 de febrero de 1999

[8] Ver Ilustración 1

[9] Ilustración 3

[10] Ilustración 14

[11] Ley 5/1998, de 17 de abril, de Puertos de Cataluña Artículo 47. Declaración de impacto medioambiental.

Una vez finalizado el plazo de información pública y habiendo sido valoradas las alegaciones por la dirección general competente en materia de puertos, el expediente se entregará al órgano competente del Departamento de Medio Ambiente para que elabore la declaración de impacto medioambiental correspondiente de acuerdo con la normativa vigente.

[12] La definición legal de lixiviado está dada en la Ley 1259 de 2008 lixiviado

Sustancia líquida, de color amarillo y naturaleza ácida que supura la basura o residuo orgánico, como uno de los productos derivados de su descomposición.

[13] Estos datos deben ser contrastados con el estudio de Covitecma que no está a nuestra disposición.

[14] Hoy día mas relajado debido a los altos costes de actuación

[15] Para inertizar las tierras se utilizaba magnesita, agregándose en una proporción del 30% o mayor del volumen a tratar, según el resultado analítico posterior.

[16] Sin embargo, el amianto y todas las formas comerciales de amianto (incluido el amianto crisotilo) se sabe que son humanos cancerígenos sobre la base de evidencia suficiente de carcinogenicidad en seres humanos

[17] Crocidolita , CAS No. 12001-28-4 es un anfíbol que se encuentra principalmente en el sur de África , pero también en Australia . Es la forma fibrosa de los anfíboles riebeckite . Una fórmula que se da para la crocidolita es Na ₂ Fe ^{2 +} ₃ Fe ^{3 +} ₂ Si ₈ O ₂₂ ( OH ) _2.

Crocidolita comúnmente como suave friable las fibras . asbestiformes anfíboles también puede ocurrir como fibras friables suaves pero algunas variedades como la amosita son comúnmente más recto. Todas las formas de amianto son fibrilar en el que están compuestos de fibras, con anchuras de menos de un micrómetro que se presentan en paquetes y tienen un ancho muy grande. Asbesto con fibras especialmente bien también se conoce como "amianto". Anfíboles como tremolita tienen un cristal de la estructura que contiene fuertemente unido ribbonlikesilicato anión polímeros que ampliar el ancho del cristal. Serpentina ( crisotilo ) tiene un anión de silicato laminar que se hizo una reverencia y que se enrolla como una alfombra para formar la fibra

[18] El Capital Social de Marina de Badalona se constituye en 20 millones de Euros cuando acabado en proceso de Reparcelación y Ayuntamiento aporta como capital Social las plusvalías obtenidas en el referido proyecto.

[19] Después dice lo contrario en el párrafo 3º

[20] P. A. 379/2009-V pág. 158 párrafo 3