Marina de Badalona en esa operación ganó 12.012.304€
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1. Se trata de la finca urbana 5926, de 53.950 m2, propiedad del Instituto de Crédito Oficial (ICO) desde 18/10/1994 hasta 19/12/2002. |
2. Afectada por el Plan Especial del Sector del Puerto de Badalona, que establece dos polígonos de actuación, el A (urbanizable) y el B (puerto). La finca tenía parte en un polígono y parte en el otro. El Plan Especial del Sector del Puerto de Badalona fue aprobado por la Comisión de Urbanismo de Barcelona de fecha 11/02/1999 y la edificabilidad y usos de los terrenos objeto de la operación no ha variado en níngun momento. |
3. Esta finca formaba parte de la antigua fábrica Cros y se la adjudicó dicho Instituto en procedimiento por deudas de dicha empresa. |
4. Por la parte de la finca del ICO perteneciente al polígono A (17.264 m2 de suelo), el Proyecto de Reparcelación aprobado inicialmente por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Badalona en 28/02/2002 le adjudicaba 17.073,51 m2 de techo edificable. |
5. La parte de la finca perteneciente al polígono B (36.686 m2 de suelo) tenía que ser expropiada para pasar a formar parte del sistema portuario, según acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Badalona de 28/02/2002. |
6. El 29/01/02 el ICO decide vender la totalidad de la finca por concurso público. |
7. El tipo de salida se estableció en 11.419.229,98 €, tras la peritación correspondiente. |
8. El concurso resultó desierto en 12/03/2002. |
9. Marina de Badalona S.A. ofreció al ICO adquirir la finca por el precio de salida (11.419.229,98 €), la adquisición era indispensable para el desarrollo del Puerto de Badalona, puesto que el propio Puerto debía construirse ocupando la parte de la finca perteneciente al polígono B. |
10. El ICO aprobó la venta directa a Marina de Badalona. El 17/06/2002 el Consejo de Administración de Marina de Badalona S.A. acuerda que, puesto que Marina de Badalona S.A. no dispone de recursos propios para adquirir la finca, y no podría hacer frente a la amortización e intereses de un crédito, es necesario buscar a un tercero que aporte el capital suficiente para la compra a cambio de adjudicarle la parte edificable de la finca. Quedando para Marina sin coste alguno la parte del Poligono B que debia ser objeto de expropiación para construcción del puerto.
Se autoriza al Consejero Delegado para que negocie las condiciones concretas de la operación. |
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11. El 08/10/2002 el Consejo de Administración de Marina de Badalona S.A. ratifica la decisión de adquirir la finca por el precio indicado de 11.419.229,98 €. |
12. En el mismo Consejo, el Consejero Delegado Sr. Ruiz expone nuevamente que para financiar la operación se requería, bien un aumento de capital de los socios, bien un préstamo de entidades financieras, bien una financiación a cambio de transmitir edificabilidad de la propia finca que se debía adquirir. |
13. El Consejo de Administración, por mayoría absoluta, opta por la tercera vía, consistente en segregar de la finca original los 36.686 m2 pertenecientes al polígono A y cederlos a terceros, los cuales financiarían la operación de compra de la finca completa. |
14. En aquella misma sesión de 08/10/2002 el Consejo de Administración examina ocho ofertas presentadas en sobre cerrado, de las que al final se seleccionan dos: una efectuada por Greco S.L., y otra efectuada por Schroeder Invest S.L., decidiéndose finalmente por mayoría absoluta que se acepta la propuesta de Schroeder Invest S.L.por ser la más beneficiosa para la sociedad. Suponía la venta de la finca segregada por un importe de 12.510.000 y la constitución de una sociedad para la explotación de la finca segregada y vendida, en la que Marina de Badalona tendría un 10% de participación. |
15. El 16/12/2002 se constituye Badalona Building Waterfront S.L. siendo sus socios el Grupo Corporativo Empresarial de la Caja de Navarra y la sociedad Schroeder Invest S.L. al 50%, con un capital social de 540.000 €. |
16. En fecha 18/12/2002 se formaliza un protocolo para el desarrollo de la operación, entre Grupo Corporativo Empresarial de Caja de Navarra, , Schroeder Invest S.L. y Marina de Badalona S.L., según el cual: |
Badalona Building Waterfront S.L. cuyos socios al 50% son Grupo Corporativo Empresarial de Caja de Navarra y Schroeder Invest S.L. prestará a Marina de Badalona S.A. la cantidad de 13.246.306,80 € para financiar la compra de la finca al ICO (11.419.229,98 €+ IVA).
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Marina de Badalona S.A. segregará de la finca adquirida al ICO la parte incluida en el Polígono B para destinarla a la construcción del Puerto, y la parte restante, incluida en el Polígono A, y a la que le corresponde un techo edificable de 17.166,99 m2 la transmitirá a Badalona Building Waterfront S.L. por 12.510.000 € más IVA, cancelándose en aquel momento el préstamo otorgado por Badalona Building Waterfront S.L. a Marina de Badalona S.L., como parte del precio convenido.
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17. El 18/12/2002 la cía. Badalona Building Waterfront S.L. concede a Marina de Badalona un préstamo de 13.246.306,78 €, sin interés, a devolver en el momento en que Marina de Badalona le vendiera los 17.166,99 m2 de techo edificable procedente de las fincas del Proyecto de Reparcelación, 15 y parte de la 16, que correspondían a la parte de la finca asignada al polígono A, (el edificable). |
18. La venta de la finca del ICO a Marina de Badalona se formalizó el 19/12/02, Notaria de Madrid, Sr. Bartolomé, prot. 4256 por el importe de 11.419.229,98 € más 1.827.076,80 € por IVA, en total 13.246.306,80 €. |
19. En el Consejo de Administración de 09/01/2003 se da cuenta de la compra efectuada y de los acuerdos adoptados con Badalona Building Waterfront S.L. El Consejo ratifica la operación por unanimidad. |
20. El 27/03/03 Marina de Badalona, según lo acordado, vende a Badalona Building Waterfront la finca , nº 15, del Proyecto de Reparcelación que correspondía a la parte de la finca asignada al polígono A, con un total de 3.606,2 m2, a la que corresponden 17.166,99 m2 de techo edificable (cargas urbanísticas de 3.206.574,81 € ) por 12.510.000 € + IVA 2.001.600 € , en total 14.511.600 €; dicho importe lo recibe: |
En cuanto a 1.230.493,22 € en tres cheques de Caja Navarra por importe de 60.000 €, 1.030.000 € y 140.493,22 €, que se ingresaron en la cuenta corriente de Marina de Badalona en Caja de Navarra nº 9133675288
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21. El 27/03/2003 se formaliza un contrato de cuentas en participación entre Building Waterfront S.L. y Marina de Badalona S.A:, con el objeto de que ésta última participe en la promoción de viviendas a edificar en la finca 15, que es la que Building Waterfront S.L. acababa de adquirir a Marina de Badalona. La cantidad a invertir era de 1.490.000 € la cual Marina de Badalona aportaría en la forma siguiente: |
22. El 30/04/2003 (fecha inscripción Reg.Mercantil) Marina de Badalona S.A subscribe un aumento de capital de 60.000 € en Badalona Building Waterfront S.L. y se nombra a Juan Felipe Ruiz Sabido como Consejero en virtud de los acuerdos previos. |
23. El 02/03/2004 los socios de Badalona Building Waterfront S.L. ,Grupo Corporativo Empresarial de la Caja de Navarra y Schroeder Invest S.L. venden su partipación en la sociedad a Promotora Catalunya Mediterranea S.A. y a Espais Promocions Immobiliàries S.A. |
24. El 22/03/2004 el Consejo de Administración concede autorización al Consejero Delegado para negociar las condiciones de venta de la participación en Badalona Building Waterfront S.L. |
25. El 18/11/2004 se rescinde el contrato de cuentas en participación con Badalona Building Waterfront S.L. liquidándose el mismo con un beneficio para Marina de Badalona S.A. de 1.287.000 €. Marina de Badalona S.A. recibe un cheque por importe de 2.584.002 €, equivalente al capital aportado, más el resultado de la liquidación, deducido un 15% a cuenta del Impuesto de Sociedades. Dicho importe se ingresa en la cuenta corriente de Marina de Badalona S.A. en La Caixa nº 0200034908 |
26. El mismo día 18/11/2004 Marina de Badalona S.A. vende a Promotora Catalunya Mediterranea S.A. y a Espais Promocions Immobiliàries S.A. 600 participaciones de Badalona Building Waterfront S.L., que era la totalidad de su participación en la sociedad por el importe de 111.828 €. lo que supone un beneficio de 51.828 € sobre el capital social aportado. Dicho importe se ingresa el 19/11/2004 en dos talones de 55.914 € en la cuenta corriente de Marina de Badalona S.A. en La Caixa nº 0200034908 |
27. El 02/12/2004, tras la venta de la participación de Marina de Badalona S.A. en BBW, se produce el cese del Sr. Ruiz como consejero de Badalona Building Waterfront S.L.. |
Marina de Badalona S.A adquirió los terrenosal ICO a finales del año 2002 los terrenos al ICO por 11,4 M€; para financiar la operación se realizó una compraventa de cosa futura, mediante la cual se obtenían los fondos necesarios para la adquisición de los terrenos; una vez era titular de los terrenos, se procedió a dividirlas fincas: una parte se adscribió al Puerto, y otra parte se vendió según lo acordado y con el precio obtenido se saldó el préstamo, con remanente a favor de Marina de Badalona S.A. |
Mediante esta operación Marina de Badalona S.A. consiguió la propiedad de la parte de la finca correspondiente al sector B (puerto) sin pagar ninguna cantidad consiguiendo así a coste 0 los terrenos que faltaban para ser titular de la totalidad del Polígono B (Puerto), condición indispensable para conseguir la concesión administrativa del Puerto por parte de la Generalitat; tras la venta de su participación en Badalona Building Waterfront S.L. y liquidación de la cuenta en participación obtuvo, además, un beneficio añadido de 2.429.661€ |
La obtención de los 36.686 m2 de suelo para el Puerto a coste 0 supuso una plusvalia a valor del precio del suelo en aquellos momentos de 9.428.302€
Todas la operación fue realizada con conocimiento y autorización del Consejo de Administración. |
La única relación de Marina de Badalona S.A. con Promotora Catalunya Mediterranea S.A. y Espais Promocions Immobiliàries S.A. tuvo lugar como consecuencia de la venta de las participaciones de Badalona Building Waterfront S.L. (10%) y liquidación de la cuenta en participación, y fue como consecuencia de que dichas compañías tenían ya el 90% de Badalona Building Waterfront S.L. tras haber comprado las participaciones Grupo Corporativo Empresarial de Caja de Navarra y Schroeder Invest S.L. |
En ningún momento han sido modificados por el Ayuntamiento de Badalona, al cual corresponde tal competencia, los usos y derechos de edificación atribuida a dichos terrenos. |
El total Marina de Badalona en esa operación ganó 9.428.302+2.584.002 = 12.012.304€